# 经济学原理漫画版⑥
> [美]N.格里高里·曼昆 [韩]金永锡 金基英编 [韩]蔡安绘

## 书评

这本书目前还没上架微信读书，看到盗版，读书笔记记录到这里一份。
无聊的2025/3/30 晴天
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前言曼昆的《经济学原理》还是不错的。整本书的核心是”供给与需求”。
容易看明白的章节就翻一翻，看不明白的就跳过。我这个年纪，看书也不用考试。
我们到现实中来，应用这本书中的内容。
2025年，人大代表姚劲波建议，明确稳定租房价格，把年度租金涨幅控制在5%以内，加强对中介租金价格的监测和检查。（https://www.zhihu.com/question/14031579481）
看到这个消息。我第一个直觉是，这个建议肯定不会通过。我的第二个直觉是，这个建议的质量很低，没意义。（目前这个建议还没有答复，但结果必然如此。）
从经济学的角度出发看这个问题这本书的 6.1 节价格控制，以租金设置上限为例，介绍了限制租金的缺点。
经济学家经常批评租金控制，认为这是一种极无效率的帮助穷人提高生活水平的方法。
因为随着时间推移，租赁性住房的买者与卖者对市场状况的反应增大了。在供给一方，房东对低租金的反应是不建新公寓，也不修缮现有的公寓；在需求一方，低租金鼓励人们去找自己的公寓（而不是与父母同住，或与室友同住）​，而且也促使更多的人迁居到城市。当租金控制把租金压低到均衡水平以下时，公寓的供给量大幅度减少，而公寓的需求量大幅度增加，结果使住房大量短缺。在那些实行租金控制的城市里，房东采用各种机制来配给住房。一些房东让租房者排长队等待。另一些房东喜欢把房子租给没有孩子的房客。还有一些房东根据房客的种族实行歧视。有时，住房被分配给那些愿意暗中贿赂大楼管理者的人。实际上，这些贿赂使公寓的总价格（包括贿赂）接近于均衡价格。决策者往往通过实施额外管制来对租金控制的后果做出反应。例如，制定相关法律，将住房中的种族歧视认定为非法，以及要求房东提供适于居住的最低条件。但是，这些法律实行起来很困难且代价高昂。与此相比，当取消租金控制，并由竞争的力量调节住房市场时，这类法律就都没有那么必要了。在一个自由市场上，住房价格会自发调整，从而消除那些引起不合意房东行为的短缺现象。
结论：政府控制租金上限，导致租房市场上供小于求的时候，就会出现上面的现场。当租房市场上供求平衡时的价格，低于租金上限，设置上限也没有意义。与其扰乱市场，不如给租不起房的人发补贴。
从历史的角度出发看这个问题经济学中的一些规律，是对过往发生的经济时间事件的总结。我们直接看看，历史上，政府的租金管制。
第一个例子是孟买。但是，我怀疑数据的准确性。因为租金收益率 2%-%4，对比中国来说，还可以。毕竟《2024上半年重点50城租售比调查报告》 中，中国重点50城的租金收益率才2.03%。
https://iir.sass.org.cn/2019/0719/c443a42537/page.htm
印度的租金控制法案则限制房东的权益，使得租金收益率极低，仅为2%~4%，是世界上最低的之一。房东一方面很难提高房客租金，另一方面很难驱逐拖欠房租的房客，导致房东最终支付大笔维修费和税金，甚至比租金收入还要多。租金管制严重影响了房屋市场的有效供给。
房地产市场畸形，导致人们难以通过正规渠道，获取有法律保障的住房。然而，这只是贫民窟产生的必要条件；如果没有大量的人口流入，那么贫民窟也不会存在，由此，印度城市化启动以及人口向孟买持续流动才是充分条件。
第二个例子是纽约。
赵凯.美国纽约房屋租金立法管制及其启示[J].价格理论与实践,2012,(10):45-46.DOI:10.19851/j.cnki.cn11-1010/f.2012.10.021.
纽约市是战后全美唯一始终保留房屋租金管制的城市。 1947 年联邦政府授予地方选择权后，由于纽约持续的住房 短缺，州政府保留了房屋租金控制法案。上世纪 60 年代，越 南战争的爆发，耗费了联邦政府大量的财力、人力、物力，导 致了当时美国经济的衰退和停滞。受其影响，纽约房屋建设 规模缩小，住房短缺进一步加剧。纽约市整体房屋空置率由 1965 年的 3.2%下降到 1968 年的 1.23%，严峻的房屋租赁市 场导致纽约市紧急制定了房屋租金控制法（1962 年）、房屋 租金稳定法（1969 年）以及紧急房屋租金保护法（1974 年）。 其实，在 1974 年紧急租客保护法制定前，纽约因公寓腾空而 解除管制的出租房屋大量增加。调查表明，在纽约市因腾空 而解除管制的公寓中，房屋租金控制类房屋房屋租金较管制 解除前上涨 52%，房屋租金稳定类房屋房屋租金上涨 19%，而 同期经营成本只增加 7.9%。新增加的房屋租金并没有再进 行房屋建设投资以缓解租房短缺的压力。
从制定背景来讲，美国纽约房屋租金管制立法是在房屋 出租率高、自有住房率低的状况下制定的。在自有住房率低 的情况下，承租者与出租房形成了一种单向依赖关系，出租 者滥用房屋资源，房东在住宅短缺市场上获得的类似垄断利 润的房屋租金，会直接损害承租者的居住权。因此，通过立法 对其干预，通过一定范围内的财富再分配为人们提供可以负 担的住宅，是房屋租金管制立法的合理性基础，也是立法可行性的前提。从实施效果来说，纽约房租管制了产生 正、负向度社会效应。正向效应体现在受益者范围的 扩展以及社会管理成本的降低；负向效应主要体现 在建房投资的抑制以及维护房屋积极性的降低。 
从中国当前房租情况出发看这个问题中国最近三年，房租基本是下降趋势。这些数据可以从国家统计局查看。
我们查看 北京的租赁房房租类居民消费价格指数。假设2020年，北京的租赁房房租类居民消费为100，则2021年是101.3，2022年是100.6，2023年是100.3。
房租在下降，所以人大代表建议中，控制租金涨幅的建议，对当前没有意义。
那对以后有意义吗？见上面两节，对未来也没有意义。
所以，这是一个无意义的建议。
最后政府做好防垄断即可。防止链家，我爱我家这些中介结构联手控制房租价格。
租房价格交由市场控制即可。另外，最好收房产税，增加房屋的持有成本，让更多的闲置房屋进入租房市场，反正我没房子，不是利益受损方。